Wohnungsmängel, die Kündigung, Mieterhöhungen, zweifelhafte Heiz- oder Nebenkostenabrechnungen:
Wohnen kann für den Mieter auch unangenehme Seiten haben. Dabei macht es das Mietrecht
dem Mieter auch nicht leicht; neben den gesetzlichen Grundlagen legt eine Fülle von Einzelentscheidungen
verschiedenster Gerichte die Maßstäbe fest, ohne deren Kenntnis eine Durchsetzung eigener Ansprüche
kaum möglich ist.
Dies macht eine fundierte Beratung erforderlich, die hilft, die eigenen Rechte und Interessen effektiv durchzusetzen.
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Das Mietrecht umfasst jenen Teil des Zivilrechts, der sich mit der Überlassung einer Sache an einen
anderen gegen Entgelt befasst. Der typische Fall ist die Anmietung von Wohnraum. Wesentlich sind dabei
die Regelungen der §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), aber auch eine Vielzahl von
Einzelregelungen spielt eine wichtige Rolle, wie beispielsweise im Rahmen der Abrechnung von Betriebskosten
die Verordnung über die Umlage von Betriebskosten auf die Mieter, die sogenannte Betriebskosten-
Umlageverordnung, BetrKostUV.
Gerade die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat in der jüngeren Vergangenheit deutlich gemacht:
der Wohnungsmieter genießt einen umfassenden Schutz. Lassen Sie sich daher beraten, bevor Sie Gefahr
laufen, rechtlich vorteilhafte Positionen zu verlieren.
Nachfolgend finden Sie eine – sicherlich nicht abschließende - Auflistung typischer Problemfelder im Mietrecht:
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Wenn eine besonders schöne Wohnung gefunden ist, meint man häufig, den Abschluss des neuen Mietvertrages
als reine Formalität betrachten zu können. Es kann sich aber bereits im Vorfeld anbieten, einen Mietvertrag
noch vor der Unterzeichnung überprüfen zu lassen, denn bei weitem nicht jede Klausel, die in den üblichen
Standardvordrucken verwendet wird, ist auch zulässig.
So ist beispielsweise die gelegentlich verwendete Formulierung, die Parteien würden über einen Zeitraum
von mehr als vier Jahren wechselseitig auf ihr Recht zur Kündigung verzichten, vom Bundesgerichtshof als
zumeist unwirksam eingestuft worden. Dies hat zur Folge, dass der Mieter die Wohnung innerhalb der
„normalen“ gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann (Bundesgerichtshof Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04). Hat der
Mieter jedoch keine Kenntnis von der Unwirksamkeit dieser Klausel und will er sich nicht über diesen
Zeitraum binden, verzichtet er lieber auf die Anmietung der ansonsten geeigneten Wohnung. Eine Beratung
im Vorfeld kann damit nützlich sein, so können Sie bereits im Vorfeld überblicken, welche Rechte und Pflichten
tatsächlich für Sie bestehen.
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Mieterhöhungen bieten immer wieder Anlass für Streit. Häufig erfolgt dieses Ansinnen des Vermieters unter Verweis auf die angeblichen Kostensteigerungen,
die ihn zu diesem Schritt zwingen würden.
Es liegt dabei in Ihrem Interesse, zu überprüfen, ob diese Forderung gerechtfertigt ist, denn die Hürden für
eine rechtswirksame Erhöhung sind hoch.
Eine Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau ist zum Beispiel nicht zulässig. Bei frei finanziertem
Wohnungsbau - dem Regelfall - gilt Folgendes:
Zunächst muss geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden, insbesondere die Textform und die
erforderliche Begründung, § 558a BGB. Darüber hinaus ist zu klären, ob die Mieterhöhung im konkreten
Fall ausgeschlossen sein könnte; dies ist z.B. dann der Fall, wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete
vereinbart wurde.
Will der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, darf er die Erhöhung der Miete
nicht einseitig bestimmen. Vielmehr muss er die Zustimmung des Mieters einholen. Ortsüblich ist die
Miete dann, wenn sie der für vergleichbare Wohnungen geforderten Miete entspricht. Dazu kann er sich z.B.
auf ein Sachverständigengutachten oder aber drei Vergleichswohnungen, für die die erhöhte Miete bei gleicher
Ausstattung verlangt wird, berufen.
Der Mieter hat in dieser Situation zwei Möglichkeiten:
Entweder er gibt seine Zustimmung, die Erhöhung des Mietzinses erfolgt dann zu dem angegebenen Zeitpunkt.
Oder aber er verweigert die Zustimmung. In diesem Fall kann der Vermieter eine Klage auf Zustimmung anstreben.
Letzteres ist nur dann wahrscheinlich, wenn das Mieterhöhungsverlangen die formalen Voraussetzungen erfüllt, der
Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert und sowohl die Jahressperrfrist und die
Kappungsgrenze eingehalten sind. Die Jahressperrfrist ist dann eingehalten, wenn nach Einzug in die Wohnung
bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete mindestens zwölf Monate
vergangen sind. Die Kappungsgrenze schließlich ist dann überschritten, wenn die Miete innerhalb von drei
Jahren um mehr als 20 Prozent steigen würde.
Der Vermieter kann auch bei einer Modernisierung des Hauses bzw. der Wohnung einen Anspruch auf eine
Mieterhöhung haben. Eine beliebte Möglichkeit, entstandene Kosten unzulässigerweise auf die Mieter umzulegen,
ist der Versuch mancher Vermieter, schlichte Reparaturarbeiten als Modernisierung zu benennen und umzulegen.
Baumaßnahmen sind jedoch nur dann als Modernisierung erfasst, wenn sie zu einer echten Verbesserung des
Wohnwertes führen oder aber nachhaltig Energie eingespart wird, § 559 Absatz 1 BGB. Daher sollte die
Aufforderung, den erhöhten Mietzins zu zahlen, genau geprüft werden. Die Mieterhöhung ist generell nur dann
wirksam, wenn die Modernisierung schriftlich angekündigt worden ist, das Mieterhöhungsverlangen schriftlich
erfolgt ist und die Zusammensetzung der Mieterhöhung erläutert wurde. Zudem muss sich durch die baulichen
Veränderungen eine Wohnwertverbesserung oder aber eine Energieeinsparung ergeben. Unter bestimmten
Voraussetzungen kann der Mieter sich auf eine für ihn unzumutbare Härte berufen und die Modernisierung
so verhindern.
Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigeit Ihrer Mieterhöhung haben, beraten wir Sie gerne.
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Wenn Sie Ihre angemietete Wohnung kündigen möchten, müssen Sie zunächst drei wichtige Punkte berücksichtigen.
Zum Ersten stellt sich zunächst die Frage nach den einzuhaltenden Kündigungsfristen. Diese betragen seit
der Mietrechtsreform vor wenigen Jahren einheitlich nunmehr drei Monate, § 573c BGB. Besondere Kündigungsfristen können
jedoch für Altverträge, die vor 2001 abgeschlossen worden sind, gelten. So wirken die alten gestaffelten Kündigungsfristen,
die nicht durch Formularvordruck vereinbart, sondern individuell ausgehandelt sind, fort. Sind im verwendeten Mietvertragsvordruck
Kündigungsfristen vereinbart worden, die von den damaligen gesetzlichen Fristen abweichen, so bestehen auch diese fort.
War also eine zwölfmonatige Kündigungsfrist nach zehnjähriger Mietdauer anstelle der gesetzlichen sechsmonatigen
Frist vereinbart, wirkt diese Kündigungsfrist fort.
Zum Zweiten sollten Sie auch überprüfen, ob Sie mietvertragswirksam dazu verpflichtet wurden, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Nähere Informationen dazu finden Sie im Abschnitt Schönheitsreparaturen.
Als letzten Punkt sollten Sie bei der Übergabe der Wohnung auf die Erstellung eines Übergabeprotokolls, in dem der Zustand der
Wohnung detailliert festgehalten wird, achten. Lassen Sie sich unbedingt eine unterzeichnete Ausfertigung des Protokolls geben.
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Wenn Sie durch den Vermieter die Kündigung erhalten, Sie aber auch weiterhin ein Interesse an Ihrer Wohnung haben,
sollten Sie die Rechtmäßigkeit der Kündigung überprüfen.
Im Gegensatz zum Mieter benötigt der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Als solcher kommt
ein besonders schwerwiegender Verstoß gegen den Mietvertrag in Betracht, z.B. bei Mietrückständen in zwei
aufeinanderfolgenden Monaten sowie einem über einen längeren Zeitraum entstandenen Mietrückstand, der in der Summe
die Miete zweier Monate erreicht, § 543 Absatz 2 BGB.
Kündigt der Vermieter unter Berufung auf Eigenbedarf, sollte dieser Kündigungsgrund genau geprüft werden, denn die
Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung sind hoch.
So kommt Eigenbedarf für Verwandte grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn es sich um einen nahen Familienangehörigen handelt,
wie z.B. Kinder, Ehegatten oder Eltern, § 573 Absatz 2 BGB. Ein Cousin fällt z.B. nur dann darunter, wenn ein
besonders enges persönliches Verhältnis vorhanden ist, Landgericht Berlin, Urteil vom 24.10.2003,
Aktenzeichen 65 S 240/03.
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Wenige Jahre nach dem Bezug der Wohnung, spätestens jedoch beim Auszug, stellt sich die Frage: besteht die
Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen? Wer sich hierbei rechtzeitig informiert, spart unter
Umständen Geld, Zeit und Nerven. Grundsätzlich geht das Bürgerliche Gesetzbuch davon aus, dass den
Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft. Diese Pflicht kann der Vermieter
jedoch auf den Mieter übertragen. Davon macht er in aller Regel auch Gebrauch. Angesichts der Fülle von
Entscheidungen der Gerichte, insbesondere des Bundesgerichtshofs, ob bestimmte Klauseln zur Übertragung
von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig sind, empfiehlt es sich jedoch, den eigenen Mietvertrag
überprüfen zu lassen. Denn in vielen Fällen sind die bislang verwendeten Klauseln nicht wirksam, mit der
Folge, dass statt des Mieters der Vermieter unter Umständen zur Renovierung heranzuziehen ist. So hat der
Bundesgerichtshof seine mieterfreundliche Rechtsprechung fortgeführt und beispielsweise entschieden, dass
die Klausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines
vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten verpflichtet, dann unwirksam ist, wenn der tatsächliche
Renovierungsbedarf diesem Anteil nicht entspricht. Eine starre finanzielle Beteiligung des Mieters ist
in diesen Fällen damit ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.10 2006, Aktenzeichen
VIII ZR 52/06).
Aber Vorsicht: Bei der Beurteilung, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist, entscheidet jedes Wort.
So kann die Übertragung von Schönheitsreparaturen in bestimmten starr festgelegten Zeitabständen unwirksam sein.
Wenn jedoch vereinbart wurde, dass Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" innerhalb bestimmter Zeitabstände
vorzunehmen sind, berührt dies die Wirksamkeit der Klausel hingegen nicht.
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Gerade bei der Nebenkostenabrechnung sind Zweifel
angebracht: Nur die wenigsten Abrechnungen sind fehlerfrei. Darum kann eine juristische
Überprüfung von Vorteil sein.
So darf der Vermieter eines Mehrfamilienhauses beispielsweise die auf leerstehenden Wohnraum entfallenden
anteiligen Betriebskosten bei einer nach der Gesamtwohnfläche vorzunehmenden Abrechnung nicht auf die
anderen Mieter umlegen: Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen (BGH vom 21.01.2004, Az.: VIII ZR 137/03).
Eine rechtmäßige Nebenkostenabrechnung muss mindestens folgende Voraussetzungen erfüllen:
Die Jahresfrist muss eingehalten sein, d.h.
die Abrechnung der Betriebskosten muss innerhalb eines Jahres nach der Beendigung des Abrechnungszeitraums
erfolgen - danach kann der Vermieter eine eventuelle Nachforderung in der Regel nicht mehr verlangen,
es sei denn, ihn trifft kein Verschulden am Verzug.
Es dürfen nur bestimmte einzelne Kostenpositionen geltend gemacht werden.
Dabei handelt es sich um folgende rechtmäßig in Anrechnung zu bringende Posten gemäß § 556 Absatz 1 BGB:
- Grundsteuer
- Abfallbeseitigung
- Straßenreinigung
- Betriebskosten eines Aufzugs
- Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile
- Gartenpflege
- Hausmeister
- Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss
- Allgemeinstrom
- Schornsteinfeger
- Versicherungen
- sonstige Betriebskosten
Was genau sonstige Betriebskosten sind, ist nicht abschließend geregelt. So können nach der Rechtsprechung des BGH
auch die Kosten der Dachrinnenreinigung "sonstige Betriebskosten" und damit umlagefähig sein, Bundesgerichtshof,
Urteil vom 07.04.2004, Aktenzeichen VIII ZR 167/03. Umlagefähig dürften unter Umständen auch die Kosten
vorhandener Blitzschutzanlagen sowie beispielsweise Wartungskosten vorhandener Spielplatzgeräte sein.
Nicht darunter fallen z.B. aber die Kosten des Hauswarts, der mit umfangreicheren Reparaturen beaufragt wurde. Lediglich
Kleinreparaturen sind umlagefähig.
Die Umlegung auf den Mieter muss wirksam vereinbart sein. Weitere Voraussetzung der wirksamen Abrechnung
der Mietnebenkosten ist zudem die rechtswirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Die meistens verwendeten
Mietvertragsformulare verweisen auf die Betriebskostenverordnung. Dies ist zulässig, auch wenn die einzelnen
Kostenpositionen somit im Mietvertrag nicht im Detail aufgeführt sind.
Die einzelnen Nebenkostenpositionen müssen in der Abrechnung einzeln aufgelistet sein. Eine zulässige
Mietnebenkostenabrechnung muss jede einzelne Nebenkostenart aufführen. Dabei muss auch erkennbar sein,
wonach sich der Umlageschlüssel bemisst - nach der Personenzahl, den Mieteinheiten oder dem Verhältnis
der Wohnflächen zur Gesamtfläche. Daneben muss der Umlageschlüssel dem entsprechen, was die Vertragsparteien
bereits im Mietvertrag vereinbart haben. Ausnahmen können sich dann ergeben, wenn ohne entsprechende
vertragliche Vereinbarung der Vermieter eine bestimmte Umlage gewählt und der Mieter daraufhin gezahlt
hat, ohne dies zu beanstanden. Daneben besteht für den Vermieter die Pflicht, dem Mieter die Möglichkeit
der Einsichtnahme in die ihm erteilten Rechnungen zu ermöglichen. Dies kann durch Einsicht vor Ort oder
Übersendung von Kopien geschehen.
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Häufig entstehen Probleme dann, wenn sich bei der Wohnung Mängel einstellen, so z.B. wenn es durch die geschlossenen
Fenster zieht oder der mitvermietete Herd defekt ist.
Weist die Wohnung einen Mangel auf, kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen,
denn der Mieter hat einen Anspruch auf eine vertragsgemäße und damit mangelfreie Wohnung, § 535 Absatz 1 BGB.
Ausnahmsweise können dem Mieter die entstehenden Kosten in einem eng begrenzten Rahmen auferlegt werden:
dies ist bei der mietvertraglich vereinbarten sogenannten Kleinreparaturklausel bis zu einem bestimmten
Betrag von maximal 75 bis 100 € möglich. Das Gesetz bestimmt, dass die Tauglichkeit der Wohnung bei Vorliegen
eines Mangels gemindert ist. Diese Tauglichkeitsminderung tritt Kraft Gesetzes ein. Während dieser Zeit ist der Mieter
nur verpflichtet, einen herabgesetzten, also geminderten Mietzins zu zahlen. Wesentliche Pflicht des Mieters bei
Vorliegen eines Mangels ist die Benachrichtigung des Vermieters. Kombiniert werden sollte dies mit der Aufforderung
unter Setzung einer Frist, den Mangel zu beseitigen. Wichtig ist dabei insbesondere, den Zugang der
Mängelanzeige und der Fristsetzung im Fall des Bestreitens auch beweisen zu können: es empfiehlt sich
daher, die Mitteilung als Einschreiben mit Rückschein zu versenden.
Die konkrete Bestimmung des Minderungsbetrages ist stark einzelfallabhängig. Pauschale Aussagen sind daher
nicht möglich, denn das Gesetz bestimmt lediglich, dass eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten ist,
§ 536 Absatz 1 BGB. Die Rechtsprechung ist insofern recht frei bei der Bestimmung des angemessenen
Minderungsbetrages. Die Frage, in welcher Höhe eine Minderung angemessen sein könnte, ist insbesondere deshalb
so entscheidend, weil die Rechtsprechung in bestimmten Fällen dann, wenn ein erheblicher Mietrückstand vorliegt,
die Kündigung durch den Vermieter zulässt. Kommt es also zu einem Gerichtsverfahren und hält das Gericht die
monatelang erfolgte Mietminderung für zu hoch, kann dies in der Summe zu einem zu hohen Rückstand führen.
Daher sollte genau überlegt werden, ob nicht zumindest Teilbeträge unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt
werden sollten.
Hat der Vermieter den Mangel nach Fristablauf nicht beseitigt, kann ihn der Mieter selbst beheben. Achten Sie
im Zweifel darauf, den Mangel auch nach der Beseitigung noch beweisen zu können,
abhängig von der Art des Mangels z.B. durch Zeugen, Fotos oder Gutachten.
Die Kosten für die Beseitigung können Sie selbstverständlich gegenüber dem Vermieter geltend machen,
§ 536a Absatz 2 BGB. Dies kann z.B. durch Aufrechnung geschehen: der Mieter
verrechnet die entstandenen Kosten mit einer der künftigen Mietforderungen. Aber Vorsicht: die Aufrechnung muss
bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Unter anderem müssen Sie die gegeneinander aufzurechnenden Forderungen genau
beschreiben. Auch hierbei ist darauf zu achten, dass der Zugang der Aufrechnungserklärung beim Vermieter im
Zweifel auch bewiesen werden kann.
Im Unterpunkt Aktuelle Entscheidungen finden Sie
zudem hilfreiche und nützliche Auszüge aus Urteilen und Beschlüssen zu
verschiedensten Themen im Mietrecht.
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